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2024全球房地產市場展望：美、日、東南亞房地產市場涼熱幾何？
2024-01-15
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隨著全球央行提高利率以抑制通脹，許多經濟體的房價相比加息周期早期已有所降溫。
根據國際基金貨幣組織（IMF）的研究，2023年上半年，發達經濟體的抵押貸款利率比上一年攀升了2個百分點以上，這導致2023年上半年瑞典、紐西蘭、加拿大、德國和澳洲的實際房價跌幅超過10%。相比之下，日本、泰國和馬來西亞等亞洲經濟體則錶現不錯。
2024年，發達和新興經濟體的房地產市場會如何變化？
美國30年期住房貸款利率
美國：從冰火兩極中恢復正常
根據美國聯邦住宅貸款抵押公司房地美的數據，進入2023年後，受美聯儲加息影響，美國30年期抵押貸款利率持續攀升，至10月底達到7.79%的頂點。
在此背景下，原本火熱的“春季購房季”變得沈默，房屋庫存全年保持在歴史低位，銷售量急劇下降。在低供應量和低需求量的組合下，美國房價仍然堅挺，美國房地產經紀人協會(NAR)數據顯示，去年6月，美國房價中位數達到42.5萬美元的峰值。
但按揭利率從去年11月起開始滑落。截至1月11日當周，美國30年期抵押貸款利率為6.66%。根據標普CoreLogic Case-Shiller的最新全美房價指數，美國2023年11月份房價同比攀升5.2%。按揭負擔的減少會讓美國房地產市場恢復活躍嗎？
總部在吉隆坡的全球房產科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集團聯合創始人兼執行長安薩裏（Kashif Ansari）對第一財經記者稱：“按揭利率的調低讓更多買家心動，但還沒低到讓房主心動到把房子掛牌，買家多了，但房源併沒增加，因此房價再次上漲。全美大部分房主當前背負的按揭利率低於3%，一般來看，利率要降到4%~5%才會被視為正常，而現在市場判斷利率要到2025年才可能會調低到這個幅度。”
波士頓房產科技公司美吉居（GeoHomeUS)聯合創始人楊曉雯也認為，房貸利率下調的影響已經開始顯現。但由於美國房市90%的房主貸款利率低於6%，房主賣房動力仍然不高，2024年即便美國經濟放緩，全美房市也沒有太多下降空間。
“行業從業者感到，需要降價求售的房屋數量有所減少。數據顯示，2024年1月初貸款申請量比去年12月最後一周增加了10%，說明購房者已經開始准備進入市場。”楊曉雯拿其所在的波士頓地區舉例稱，“今年冬天，波士頓市場上基本沒有正現金流的居住房產。許多年年買入的房地產市場資深投資者紛紛抱怨，剛剛過去的冬天，他們咬牙出了高價，仍然都被賣主幹脆拒絕。現金仍然在賬戶裏，找不到合適的投資標的。”
安薩裏預計，美國2022年樓市交易火熱，2023年的“冷淡”與之形成了鮮明對照，而2024年可能會是一個樓市相對“正常”的年份。換言之，交易量將上升，更多房主會掛牌，更多買家將出手，部分地區樓價會下降。
“有機構預測全美房價漲幅會低於2023年。對於苦於可負擔性的剛需買家來說，2024年是一個有盼頭的年份。”安薩裏說，“對於亞洲買家，疫情三年美國樓市的大熱，已使他們重新把註意力從東南亞轉移到了美國。我們看到疫情前在美國買了房的人，目前已發現他們的美國房產價值漲了不少。”
日本：日元疲軟下的投資機會
過去一年，由於日本央行維持超寬鬆貨幣政策，再加上日元疲軟，日本房地產行業受到了投資者的青睞。
房地產服務公司仲量聯行（JLL）日本資本市場研究總監名藤浩司（音譯，Koji Nato）稱，2023年第一季度，外國投資者對日本房地產市場的投資額比一年前翻了一番，達到20億美元。該公司在一份報告中提到：“日本的房地產交易活動是今年全球最強勁的，人們普遍認為利率政策使日本的房地產保持了韌性。”
安薩裏也認為，日本是2023年全球樓市的少數幾個亮點之一。他解釋稱：“去年三季度，日本樓價同比漲11%。日本是唯一維持低利率的發達經濟體，去年日元貶值，外國買家的購買力因而增強，而外國人在日本購房也無限制，這些因素讓日本去年也成了國際房產投資的主要目標國之一。”
去年10月，日本央行在一份關於金融體繫的季度報告中說，與房地產相關的貸款持續增長，這主要是為了滿足外國投資者的需求。日本央行錶示，在經濟熱點行業的熱圖中，房地產市場已顯示出過熱的信號。
根據日本房地產經濟研究所（REEI）的報告，由於需求增加，去年上半年，東京市中心新建公寓的平均價格增至創紀錄的1.296億日元（約合86.3萬美元）。總部位於倫敦的房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）在其2023年度財富報告中稱，擁有100萬美元的買家可以在東京購買60平方米的優質房產，幾乎是紐約或星加坡的兩倍大。
專註服務外國人投資日本房產的日本華房地產（Japan Hana Real Estate)創始人、執行長胡凱淇（Glass Wu）也對第一財經記者反映，東京的公寓新房均價去年已超過了史上的房價高峰。“在東京市中心，近年新出現了幾座頂級豪宅，有的每套價格高達人民幣5、6仟萬元一套，已堪比曼哈頓中央公園邊的塔樓，買家有日本人也有外國人，也不乏中國買家。”她稱。
“日本將在2025年舉辦世博會，這都是最近外國投資者找房時常提到的。”胡凱淇透露，“我們最近服務於幾家中國的上市公司，他們看好日本觀光業投資機會，我們在幫他們找有100個房間左右的酒店，而這類資產現在市面上剩下的不算多了。”
安薩裏也錶示，日本在居外IQI詢盤排名上長期居前10名。“2024年，日本的物流中心和酒店等商業地產，以及東京和大阪市中心的住宅，將越來越吸引外國機構投資者和個人買家。”他稱。
東南亞：政府出臺措施調控
亞洲開發銀行（ADB）在最近的一份報告中預計，2024年東南亞地區的國內生產總值（GDP）將增長4.7%，高於2023年的4.3%。 IMF也預測，東盟地區經濟增長率為4.6%。安薩裏認為，強勁的經濟和外國直接投資的湧入將支撐該地區的樓市。
但該地區的政府也正出臺政策調控樓市。
根據星加坡市區重建局（URA）公佈的數據，2023年第四季度，星加坡私人住宅物業指數與2022年同期相比上漲了6.73%，此前2023年第三季度、第二季度和第一季度的同比漲幅分別為4.37%、7.46%和11.44%。而從2016年到2022年，星加坡的住宅房地產價格纍計上漲了37.5%（按通脹率調整後為22.2%）。
過熱的房地產市場促使星加坡政府不得不出臺一繫列樓市調控政策，這導致星加坡的房地產需求持續下降。URA的數據顯示，2023年前三季度，包括新售、轉售在內的房屋銷售總量同比大幅下降19.6%，2022年全年則大幅下降34.8%。
摩根士丹利（Morgan Stanley）在去年11月份的一份報告中稱，星加坡私人住宅價格七年來的歴史性漲勢已接近尾聲，2024年星加坡房價可能會下降3%，而且這種低迷可能會持續兩年之久。
相比之下，安薩裏稱：“近期泰國政府頻出各種舉措吸引外國遊客與長居者，再加上星加坡的樓價越發高不可攀，不少普通買家將回歸泰國。”
星加坡悅榕集團（Banyan Group)房產通路總監（中國區負責人）張丹丹也對第一財經記者錶示，最新中泰永久免簽的消息可能會提振泰國市場。“除了溫暖的氣候和觀光，泰國的養老、醫療和教育的相對優勢，決定了其房產對外國特別是亞洲買家將有持續的吸引力。”她稱。
此外，安薩裏稱，馬來西亞今年將再度優化其第二家園長期居留計劃，這對外國買家將有很大吸引力。馬來西亞也是唯一外國人可以擁有土地的東南亞國家。
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