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2024全球房地產市場展望:美、日、東南亞房地產市場涼熱幾何?

2024-01-15
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  隨著全球央行提高利率以抑制通脹,許多經濟體的房價相比加息周期早期已有所降溫。

  根據國際基金貨幣組織(IMF)的研究,2023年上半年,發達經濟體的抵押貸款利率比上一年攀升了2個百分點以上,這導致2023年上半年瑞典、紐西蘭、加拿大、德國和澳洲的實際房價跌幅超過10%。相比之下,日本、泰國和馬來西亞等亞洲經濟體則錶現不錯。

  2024年,發達和新興經濟體的房地產市場會如何變化?

美國30年期住房貸款利率 
  美國:從冰火兩極中恢復正常

  根據美國聯邦住宅貸款抵押公司房地美的數據,進入2023年後,受美聯儲加息影響,美國30年期抵押貸款利率持續攀升,至10月底達到7.79%的頂點。

  在此背景下,原本火熱的“春季購房季”變得沈默,房屋庫存全年保持在歴史低位,銷售量急劇下降。在低供應量和低需求量的組合下,美國房價仍然堅挺,美國房地產經紀人協會(NAR)數據顯示,去年6月,美國房價中位數達到42.5萬美元的峰值。

  但按揭利率從去年11月起開始滑落。截至1月11日當周,美國30年期抵押貸款利率為6.66%。根據標普CoreLogic Case-Shiller的最新全美房價指數,美國2023年11月份房價同比攀升5.2%。按揭負擔的減少會讓美國房地產市場恢復活躍嗎?

  總部在吉隆坡的全球房產科技公司居外IQI(Juwai IQI) 集團聯合創始人兼執行長安薩裏(Kashif Ansari)對第一財經記者稱:“按揭利率的調低讓更多買家心動,但還沒低到讓房主心動到把房子掛牌,買家多了,但房源併沒增加,因此房價再次上漲。全美大部分房主當前背負的按揭利率低於3%,一般來看,利率要降到4%~5%才會被視為正常,而現在市場判斷利率要到2025年才可能會調低到這個幅度。”

  波士頓房產科技公司美吉居(GeoHomeUS)聯合創始人楊曉雯也認為,房貸利率下調的影響已經開始顯現。但由於美國房市90%的房主貸款利率低於6%,房主賣房動力仍然不高,2024年即便美國經濟放緩,全美房市也沒有太多下降空間。

  “行業從業者感到,需要降價求售的房屋數量有所減少。數據顯示,2024年1月初貸款申請量比去年12月最後一周增加了10%,說明購房者已經開始准備進入市場。”楊曉雯拿其所在的波士頓地區舉例稱,“今年冬天,波士頓市場上基本沒有正現金流的居住房產。許多年年買入的房地產市場資深投資者紛紛抱怨,剛剛過去的冬天,他們咬牙出了高價,仍然都被賣主幹脆拒絕。現金仍然在賬戶裏,找不到合適的投資標的。”

  安薩裏預計,美國2022年樓市交易火熱,2023年的“冷淡”與之形成了鮮明對照,而2024年可能會是一個樓市相對“正常”的年份。換言之,交易量將上升,更多房主會掛牌,更多買家將出手,部分地區樓價會下降。

  “有機構預測全美房價漲幅會低於2023年。對於苦於可負擔性的剛需買家來說,2024年是一個有盼頭的年份。”安薩裏說,“對於亞洲買家,疫情三年美國樓市的大熱,已使他們重新把註意力從東南亞轉移到了美國。我們看到疫情前在美國買了房的人,目前已發現他們的美國房產價值漲了不少。”

  日本:日元疲軟下的投資機會

  過去一年,由於日本央行維持超寬鬆貨幣政策,再加上日元疲軟,日本房地產行業受到了投資者的青睞。

  房地產服務公司仲量聯行(JLL)日本資本市場研究總監名藤浩司(音譯,Koji Nato)稱,2023年第一季度,外國投資者對日本房地產市場的投資額比一年前翻了一番,達到20億美元。該公司在一份報告中提到:“日本的房地產交易活動是今年全球最強勁的,人們普遍認為利率政策使日本的房地產保持了韌性。”

  安薩裏也認為,日本是2023年全球樓市的少數幾個亮點之一。他解釋稱:“去年三季度,日本樓價同比漲11%。日本是唯一維持低利率的發達經濟體,去年日元貶值,外國買家的購買力因而增強,而外國人在日本購房也無限制,這些因素讓日本去年也成了國際房產投資的主要目標國之一。”

  去年10月,日本央行在一份關於金融體繫的季度報告中說,與房地產相關的貸款持續增長,這主要是為了滿足外國投資者的需求。日本央行錶示,在經濟熱點行業的熱圖中,房地產市場已顯示出過熱的信號。

  根據日本房地產經濟研究所(REEI)的報告,由於需求增加,去年上半年,東京市中心新建公寓的平均價格增至創紀錄的1.296億日元(約合86.3萬美元)。總部位於倫敦的房地產咨詢公司萊坊(Knight Frank)在其2023年度財富報告中稱,擁有100萬美元的買家可以在東京購買60平方米的優質房產,幾乎是紐約或星加坡的兩倍大。

  專註服務外國人投資日本房產的日本華房地產(Japan Hana Real Estate)創始人、執行長胡凱淇(Glass Wu)也對第一財經記者反映,東京的公寓新房均價去年已超過了史上的房價高峰。“在東京市中心,近年新出現了幾座頂級豪宅,有的每套價格高達人民幣5、6仟萬元一套,已堪比曼哈頓中央公園邊的塔樓,買家有日本人也有外國人,也不乏中國買家。”她稱。

  “日本將在2025年舉辦世博會,這都是最近外國投資者找房時常提到的。”胡凱淇透露,“我們最近服務於幾家中國的上市公司,他們看好日本觀光業投資機會,我們在幫他們找有100個房間左右的酒店,而這類資產現在市面上剩下的不算多了。”

  安薩裏也錶示,日本在居外IQI詢盤排名上長期居前10名。“2024年,日本的物流中心和酒店等商業地產,以及東京和大阪市中心的住宅,將越來越吸引外國機構投資者和個人買家。”他稱。

  東南亞:政府出臺措施調控

  亞洲開發銀行(ADB)在最近的一份報告中預計,2024年東南亞地區的國內生產總值(GDP)將增長4.7%,高於2023年的4.3%。 IMF也預測,東盟地區經濟增長率為4.6%。安薩裏認為,強勁的經濟和外國直接投資的湧入將支撐該地區的樓市。

  但該地區的政府也正出臺政策調控樓市。

  根據星加坡市區重建局(URA)公佈的數據,2023年第四季度,星加坡私人住宅物業指數與2022年同期相比上漲了6.73%,此前2023年第三季度、第二季度和第一季度的同比漲幅分別為4.37%、7.46%和11.44%。而從2016年到2022年,星加坡的住宅房地產價格纍計上漲了37.5%(按通脹率調整後為22.2%)。

  過熱的房地產市場促使星加坡政府不得不出臺一繫列樓市調控政策,這導致星加坡的房地產需求持續下降。URA的數據顯示,2023年前三季度,包括新售、轉售在內的房屋銷售總量同比大幅下降19.6%,2022年全年則大幅下降34.8%。

  摩根士丹利(Morgan Stanley)在去年11月份的一份報告中稱,星加坡私人住宅價格七年來的歴史性漲勢已接近尾聲,2024年星加坡房價可能會下降3%,而且這種低迷可能會持續兩年之久。

  相比之下,安薩裏稱:“近期泰國政府頻出各種舉措吸引外國遊客與長居者,再加上星加坡的樓價越發高不可攀,不少普通買家將回歸泰國。”

  星加坡悅榕集團(Banyan Group)房產通路總監(中國區負責人)張丹丹也對第一財經記者錶示,最新中泰永久免簽的消息可能會提振泰國市場。“除了溫暖的氣候和觀光,泰國的養老、醫療和教育的相對優勢,決定了其房產對外國特別是亞洲買家將有持續的吸引力。”她稱。

  此外,安薩裏稱,馬來西亞今年將再度優化其第二家園長期居留計劃,這對外國買家將有很大吸引力。馬來西亞也是唯一外國人可以擁有土地的東南亞國家。

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