Prospek Pasar Real Estat Global 2024: Seberapa panas atau dinginkah pasar real estat di Amerika Serikat, Jepang, dan Asia Tenggara?

Ketika bank sentral di seluruh dunia menaikkan suku bunga untuk mengendalikan inflasi, harga rumah di banyak negara telah menurun dibandingkan dengan siklus kenaikan suku bunga sebelumnya.

Menurut penelitian yang dilakukan oleh Dana Internasional dan Organisasi Moneter (IMF), suku bunga hipotek di negara-negara maju naik lebih dari 2 poin persentase pada paruh pertama tahun 2023 dibandingkan dengan tahun sebelumnya.Harga rumah sebenarnya turun lebih dari 10%. Sebaliknya, perekonomian Asia seperti Jepang, Thailand, dan Malaysia menunjukkan kinerja yang baik.

Bagaimana pasar real estat di negara maju dan berkembang akan berubah pada tahun 2024?

Suku bunga pinjaman rumah 30 tahun di AS

Amerika Serikat: Kembali ke keadaan normal akibat polaritas es dan api

Menurut data dari Perusahaan Hipotek Pinjaman Rumah Federal AS Freddie Mac, setelah memasuki tahun 2023, dipengaruhi oleh kenaikan suku bunga Federal Reserve, suku bunga hipotek 30 tahun AS terus meningkat, mencapai puncaknya sebesar 7,79% pada akhir Oktober. .

Dengan latar belakang ini, "musim pembelian rumah di musim semi" yang awalnya panas menjadi sunyi, dengan persediaan perumahan tetap berada pada tingkat terendah sepanjang tahun dan penjualan turun tajam. Di tengah rendahnya pasokan dan rendahnya permintaan, harga rumah di AS tetap kuat, dengan median harga rumah di AS mencapai puncaknya pada $425.000 pada Juni tahun lalu, menurut National Association of Realtors (NAR).

Namun suku bunga hipotek mulai menurun pada November lalu. Pada pekan tanggal 11 Januari, tingkat hipotek 30 tahun AS adalah 6,66%. Menurut Indeks Harga Rumah Nasional terbaru dari S&P CoreLogic Case-Shiller, harga rumah AS naik 5,2% tahun-ke-tahun pada November 2023. Akankah pengurangan beban hipotek menghidupkan kembali aktivitas di pasar perumahan AS?

Kashif Ansari, salah satu pendiri dan CEO Juwai IQI Group, sebuah perusahaan teknologi real estat global yang berkantor pusat di Kuala Lumpur, mengatakan kepada China Business News: "Penurunan suku bunga hipotek telah menarik lebih banyak pembeli. Namun penurunan tersebut tidak cukup rendah bagi pemilik rumah untuk membeli rumah." cukup bersemangat untuk mendaftarkan rumah mereka. Ada lebih banyak pembeli, tetapi jumlah rumah tidak bertambah, sehingga harga rumah naik lagi. Sebagian besar pemilik rumah di Amerika Serikat saat ini memiliki suku bunga hipotek di bawah 3%. Secara umum, Suku bunga akan harus turun menjadi 4% hingga 5% sebelum dianggap normal, dan sekarang pasar menilai bahwa suku bunga mungkin tidak akan diturunkan ke level ini hingga tahun 2025."

Yang Xiaowen, salah satu pendiri perusahaan teknologi real estate Boston GeoHomeUS, juga meyakini dampak penurunan suku bunga KPR sudah mulai terlihat. Namun, karena 90% suku bunga pinjaman pemilik rumah di pasar perumahan AS berada di bawah 6%, pemilik rumah masih belum termotivasi untuk menjual rumah mereka. Bahkan jika perekonomian AS melambat pada tahun 2024, tidak akan ada banyak ruang bagi AS. pasar perumahan menurun.

“Praktisi industri merasa jumlah rumah yang perlu dijual dengan harga diskon mengalami penurunan. Data menunjukkan jumlah pengajuan pinjaman pada awal Januari 2024 meningkat 10% dibandingkan minggu terakhir Desember tahun lalu, yang menunjukkan bahwa pembeli rumah sudah mulai bersiap memasuki pasar." Yang Xiaowen berkata Misalnya, wilayah Boston tempat dia berada mengatakan, "Musim dingin ini, pada dasarnya tidak ada properti residensial dengan arus kas positif di pasar Boston. Banyak investor senior di pasar riil pasar properti yang membeli setiap tahun mengeluh bahwa di musim dingin yang baru saja berlalu, mereka mengertakkan gigi dan membayar harga tinggi. Semuanya ditolak begitu saja oleh penjual. Uang tunai masih ada di rekening dan tidak ada target investasi yang sesuai dapat ditemukan. ”

Ansari memperkirakan bahwa pasar real estat AS akan berkembang pesat pada tahun 2022, sangat kontras dengan “dinginnya” pada tahun 2023, dan tahun 2024 mungkin merupakan tahun yang relatif “normal” bagi pasar real estat. Dengan kata lain, volume transaksi akan meningkat, lebih banyak pemilik rumah yang mendaftarkan rumahnya, lebih banyak pembeli yang mengambil tindakan, dan harga properti akan turun di beberapa daerah.

“Beberapa institusi memperkirakan bahwa pertumbuhan harga rumah di Amerika Serikat akan lebih rendah dibandingkan pada tahun 2023. Bagi pembeli yang kesulitan dengan keterjangkauan, tahun 2024 adalah tahun yang menjanjikan.” Ansari berkata, “Bagi pembeli di Asia, epidemi ini telah berdampak pada Amerika Serikat selama tiga tahun Ledakan pasar real estat telah menyebabkan mereka kembali mengalihkan perhatian mereka dari Asia Tenggara ke Amerika Serikat. Kita telah melihat bahwa orang-orang yang membeli rumah di Amerika Serikat sebelum epidemi kini menyadari bahwa nilai properti properti mereka di Amerika telah meningkat pesat."

Jepang: Peluang investasi di bawah yen yang lemah

Selama setahun terakhir, ketika Bank of Japan mempertahankan kebijakan moneter yang sangat longgar dan yen melemah, industri real estat Jepang menjadi favorit para investor.

Koji Nato, direktur riset pasar modal Jepang di perusahaan jasa real estate Jones Lang LaSalle (JLL), mengatakan pada kuartal I 2023, jumlah investasi investor asing di pasar real estate Jepang meningkat dua kali lipat dibandingkan tahun lalu. , mencapai US$2 miliar. “Aktivitas transaksi real estat Jepang menjadi yang terkuat secara global tahun ini, dan kebijakan suku bunga diyakini secara luas telah menjaga ketahanan real estat Jepang,” kata perusahaan itu dalam sebuah laporan.

Ansari juga meyakini Jepang merupakan salah satu dari sedikit titik terang di pasar properti global pada tahun 2023. Dia menjelaskan: "Pada kuartal ketiga tahun lalu, harga properti Jepang meningkat sebesar 11% tahun-ke-tahun. Jepang adalah satu-satunya negara maju yang mempertahankan suku bunga rendah. Depresiasi yen tahun lalu meningkatkan daya beli asing. pembeli, dan tidak ada batasan bagi orang asing untuk membeli rumah di Jepang. , faktor-faktor ini menjadikan Jepang salah satu negara target utama investasi real estat internasional tahun lalu."

Pada bulan Oktober tahun lalu, Bank of Japan mengatakan dalam laporan triwulanan mengenai sistem keuangan bahwa pinjaman terkait real estat terus tumbuh, terutama untuk memenuhi kebutuhan investor asing. Bank of Japan mengatakan bahwa dalam peta panas (heat map) industri-industri yang menjadi pusat perekonomian, pasar real estate telah menunjukkan tanda-tanda overheating.

Menurut laporan Japan Real Estate Economics Institute (REEI), karena meningkatnya permintaan, harga rata-rata apartemen baru di pusat kota Tokyo meningkat ke rekor tertinggi 129,6 juta yen (sekitar US$863.000) pada paruh pertama tahun lalu. . Konsultan real estat yang berbasis di London, Knight Frank, mengatakan dalam laporan kekayaan tahunannya pada tahun 2023 bahwa pembeli dengan $1 juta dapat membeli properti utama seluas 60 meter persegi di Tokyo, hampir dua kali luas New York atau Singapura.

Glass Wu, pendiri dan CEO Japan Hana Real Estate, yang berspesialisasi dalam melayani orang asing yang berinvestasi di real estate Jepang, juga mengatakan kepada China Business News bahwa harga rata-rata apartemen baru di Tokyo melebihi harga puncak historis tahun lalu. . "Di pusat kota Tokyo, beberapa rumah mewah kelas atas telah bermunculan dalam beberapa tahun terakhir. Beberapa di antaranya dihargai 50 hingga 60 juta yuan per unit, sebanding dengan menara di sebelah Central Park Manhattan. Pembelinya termasuk Jepang dan asing. Pembeli China juga ada,” ujarnya.

"Jepang akan menjadi tuan rumah World Expo pada tahun 2025. Ini adalah sesuatu yang baru-baru ini disebutkan oleh investor asing ketika mencari perumahan. Hu Kaiqi mengungkapkan, "Kami baru-baru ini melayani beberapa perusahaan tercatat di Tiongkok. Mereka optimis dengan peluang investasi di industri pariwisata Jepang. Kami membantu Mereka mencari hotel dengan sekitar 100 kamar, dan aset tersebut tidak banyak yang tersisa di pasar.”

Ansari juga mengatakan bahwa Jepang telah lama berada di antara 10 besar peringkat pertanyaan IQI Juwai. “Pada tahun 2024, properti komersial Jepang seperti pusat logistik dan hotel, serta properti residensial di pusat kota Tokyo dan Osaka, akan semakin menarik investor institusi asing dan pembeli individu,” ujarnya.

Asia Tenggara: Pemerintah menerapkan langkah-langkah pengendalian

Dalam laporan terbarunya, Asian Development Bank (ADB) memperkirakan produk domestik bruto (PDB) Asia Tenggara akan tumbuh sebesar 4,7% pada tahun 2024, naik dari 4,3% pada tahun 2023. IMF juga memperkirakan tingkat pertumbuhan ekonomi kawasan ASEAN akan sebesar 4,6%. Ansari yakin perekonomian yang kuat dan masuknya investasi asing langsung akan mendukung pasar properti di kawasan ini.

Namun pemerintah di kawasan ini juga memperkenalkan kebijakan untuk mengatur pasar properti.

Menurut data yang dirilis Urban Redevelopment Authority (URA) Singapura, pada kuartal keempat tahun 2023, indeks properti residensial swasta Singapura meningkat sebesar 6,73% dibandingkan periode yang sama tahun 2022, setelah kuartal ketiga, kuartal kedua, dan kuartal pertama. 2023. Peningkatan year-on-year masing-masing sebesar 4,37%, 7,46% dan 11,44%. Dari tahun 2016 hingga 2022, harga real estate residensial di Singapura telah meningkat secara kumulatif sebesar 37,5% (22,2% setelah disesuaikan dengan inflasi).

Pasar real estat yang terlalu panas telah memaksa pemerintah Singapura untuk menerapkan serangkaian kebijakan pengendalian pasar properti, yang menyebabkan terus menurunnya permintaan real estat di Singapura. Data URA menunjukkan bahwa dalam tiga kuartal pertama tahun 2023, total penjualan rumah, termasuk penjualan baru dan penjualan kembali, turun tajam sebesar 19,6% tahun-ke-tahun, dan turun tajam sebesar 34,8% di seluruh tahun 2022.

Morgan Stanley mengatakan dalam sebuah laporan pada bulan November bahwa kenaikan bersejarah harga rumah pribadi selama tujuh tahun di Singapura akan segera berakhir, dengan harga kemungkinan akan turun sebesar 3% pada tahun 2024, dan penurunan ini kemungkinan besar akan berlangsung selama dua tahun.

Sebaliknya, Ansari mengatakan: "Baru-baru ini, pemerintah Thailand sering mengambil berbagai langkah untuk menarik wisatawan asing dan penduduk jangka panjang. Ditambah dengan fakta bahwa harga properti di Singapura semakin tidak terjangkau, banyak pembeli biasa akan kembali ke Thailand."

Zhang Dandan, direktur saluran real estat (kepala Tiongkok) dari Banyan Group Singapura, juga mengatakan kepada China Business News bahwa berita terbaru tentang pembebasan visa permanen antara Tiongkok dan Thailand dapat meningkatkan pasar Thailand. “Selain iklimnya yang hangat dan pariwisatanya, keunggulan komparatif Thailand dalam bidang perawatan lansia, layanan kesehatan dan pendidikan menentukan bahwa propertinya akan terus menarik bagi pembeli asing, terutama pembeli dari Asia,” katanya.

Selain itu, Ansari mengatakan Malaysia akan kembali mengoptimalkan program tempat tinggal jangka panjang rumah keduanya pada tahun ini, yang akan sangat menarik bagi pembeli asing. Malaysia juga merupakan satu-satunya negara di Asia Tenggara yang mengizinkan orang asing memiliki tanah.